Спред в ипотеке: почему важна разница

Спред в ипотеке — это разница между ставкой, по которой кредитор привлекает средства для выдачи займов, и ставкой, которую он устанавливает для заёмщика. Эта разница важна, потому что от неё зависит, насколько кредитору хватит средств на покрытие расходов и рисков и получение прибыли, а также сколько в итоге заплатят заёмщики.

В ипотечном кредитовании даже небольшой спред может изменить экономику кредита. Большая разница может говорить о росте стоимости фондирования, повышении воспринимаемого риска или о том, что кредитор заложил дополнительную маржу. Меньшая разница может указывать на более жёсткую конкуренцию или более дешёвый доступ к капиталу. Поэтому ключевое понятие здесь так важно: спред в ипотеке — не просто техническая деталь, а важный фактор ценообразования кредитов и причин, по которым предложения разных кредиторов отличаются друг от друга.

Чтобы шире взглянуть на взаимосвязь финансовых и имущественных рынков, ознакомьтесь с нашим обзором «Финансовый центр в сфере недвижимости и ипотеки: как финансовые центры влияют на рынок недвижимости, кредитование и поток сделок».

Что такое спред в ипотеке?

Стоимость фондирования и цена кредита

Спред в ипотеке — это разница между тем, сколько кредитор платит за привлечение средств, и тем, сколько он взимает с заёмщика по ипотеке. На практике спред отражается в таких продуктах, как ипотека с фиксированной и переменной ставкой: их цены могут меняться по-разному, даже если оба кредита числятся на балансе одного кредитора. В более широком контексте влияния финансовых центров на кредитование и рынок недвижимости эта тема дополняет обзор «Финансовый центр в сфере недвижимости и ипотеки: как финансовые центры влияют на рынок недвижимости, кредитование и поток сделок».

• Ипотека с фиксированной ставкой: кредитор фиксирует ставку для заёмщика, поэтому спред заложен в начальную цену и может оставаться неизменным весь срок.
• Ипотека с переменной ставкой: ставка для заёмщика может пересматриваться, поэтому спред может увеличиваться или сокращаться вслед за изменением стоимости фондирования и рыночных цен.

Почему при долгом сроке кредита разница становится заметнее

Даже небольшая разница между ставкой по кредиту и ставкой, уплачиваемой за привлечение средств, накапливается за сотни ежемесячных платежей. Именно поэтому ипотечное ценообразование так чувствительно к стоимости фондирования.

Длительный срок и делает ипотечные спреды важными и для кредиторов, и для заёмщиков: небольшой спред позволяет предлагать конкурентные условия, а большой может существенно удорожить кредит за десятилетия. Спред существует на любом ипотечном рынке, но сильнее всего его влияние проявляется, когда срок исчисляется годами, а не месяцами.

Как спред влияет на стоимость ипотеки?

Изменение спреда влияет на стоимость ипотеки прежде всего потому, что кредиторы сначала пересматривают условия новых займов: когда дорожает оптовое фондирование, ставки по новым предложениям обычно меняются раньше, чем по уже выданным ипотекам. Ежемесячные платежи могут вырасти, даже если базовая ключевая ставка не изменилась: маржа кредитора увеличилась, и заёмщик платит больше за кредит того же размера и срока.

Заявленная ставка и полная стоимость

Процентная ставка — лишь один из элементов стоимости ипотеки. Предложение с фиксированной ставкой 5% может оказаться дешевле или дороже другого предложения с той же ставкой, если учесть комиссию за оформление, расходы на оценку недвижимости и сборы за досрочное погашение. По-разному спред отражается и в разных продуктах: кредиторы могут быстро пересматривать условия ипотеки с фиксированной ставкой для новых заёмщиков, тогда как ставки по ипотеке, привязанной к базовой, обычно меняются более напрямую вслед за базовой ставкой.

Почему комиссии тоже важны при оценке спреда

• Комиссия за оформление: кредитор может взимать единовременную плату, которая меняет эффективную ставку за весь срок кредита.
• Плата за оценку недвижимости: она может увеличить сумму наличных, необходимую при завершении сделки, даже если заявленная ставка выглядит конкурентной.
• Комиссия за досрочное погашение: за более низкой заявленной ставкой может скрываться более высокая плата за выход из кредита, из-за чего фактический спред для заёмщика окажется больше, если он планирует рефинансирование раньше срока.

Поэтому две ипотеки с одинаковой заявленной ставкой могут совершенно по-разному влиять на месячный бюджет. Спред отражается не только в процентной ставке, но и во всём наборе расходов по кредиту — особенно когда кредиторы быстрее меняют условия для новых заёмщиков, чем для тех, у кого кредит уже оформлен.

Почему вместе со спредом меняется маржа кредитора?

Кредиторы, привлекающие средства за счёт депозитов, и кредиторы, зависящие от оптового фондирования

Маржа кредитора меняется вслед за спредом, поскольку ипотечному бизнесу нужна достаточно большая разница между стоимостью фондирования и доходностью кредита, чтобы покрывать кредитные убытки, операционные расходы и стоимость капитала. Когда эта разница сокращается, доход кредитора по каждому займу уменьшается, даже если заявленная ставка по ипотеке почти не изменилась.

Банки, финансирующие кредиты за счёт депозитов, иногда могут обходиться меньшим спредом: вклады розничных клиентов часто служат более стабильным и дешёвым источником средств, чем оптовые заимствования. Напротив, кредитор, зависящий от оптовых рынков, может столкнуться с более быстрым пересмотром стоимости фондирования, поэтому у него меньше возможностей сдерживать ставки по ипотеке, когда рыночные ставки растут.

Что происходит при сокращении маржи

Если фондирование дорожает быстрее, чем кредиторы успевают пересматривать ставки по ипотеке, маржа сокращается, и им приходится выбирать между сохранением объёма кредитования и защитой прибыли. Поэтому одно и то же изменение спреда может сильнее навредить кредитору, зависящему от оптового фондирования, чем банку с депозитной базой.

• Кредитный риск: при менее благоприятном профиле заёмщика кредитору приходится закладывать в маржу больший резерв на возможные убытки.
• Отношение кредита к стоимости недвижимости: при более высоком LTV у заёмщика меньше собственного капитала, поэтому кредитор обычно закладывает больший спред.
• Стоимость капитала: если инвесторы в акции и долговые инструменты требуют большей доходности, ипотечную маржу приходится увеличивать, чтобы это компенсировать.

На практике стоимость ипотеки зависит не только от спреда: на неё также влияют структура фондирования кредитора, риск заёмщика и объём капитала, который компания должна держать под ипотечный портфель. Поэтому два кредитора могут в один и тот же день предлагать разные ставки — и при этом оба будут действовать рационально.

Как большой спред влияет на заёмщиков?

Рост ежемесячных платежей

Большой спред обычно делает ипотеку дороже в расчёте на месяц: при одинаковых сумме и сроке кредита более высокая ставка означает более высокий платёж.

Сильнее всего это часто затрагивает заёмщиков с небольшим первоначальным взносом, поскольку более высокий LTV обычно означает менее выгодные условия. Поэтому разница между ипотекой с небольшим первоначальным взносом и более выгодным предложением может быть существеннее, чем для заёмщика с большим взносом.

Оценка доступности кредита и решение о рефинансировании

При крупной ипотеке кредиторы могут быстро ужесточить проверку платёжеспособности: они сопоставляют доход с размером платежа и затем применяют стрессовую ставку. Поэтому даже небольшое повышение процентной ставки может сократить сумму, которую заёмщик вправе получить, пусть разница в ежемесячном платеже и выглядит незначительной на бумаге.

• Высокий LTV: небольшой первоначальный взнос обычно означает менее выгодные условия.
• Крупный кредит: даже небольшое повышение ставки может снизить доступную сумму займа при проверке платёжеспособности.
• Рефинансирование с комиссиями: новая ставка должна быть достаточно ниже прежней, чтобы покрыть расходы на оформление и юридическое сопровождение.

Рефинансирование становится менее выгодным, если после уплаты комиссий новое предложение лишь немного дешевле действующего. На практике заёмщик может почти ничего не сэкономить или не сэкономить вовсе, если снижение ставки не покрывает первоначальные расходы на переход.

Когда спред имеет меньшее значение?

Компромиссы за пределами заявленной ставки

Спред имеет меньшее значение, если заёмщик планирует сохранять ипотеку лишь в течение короткого периода с фиксированной ставкой, например 2 лет, и рассчитывает быстро погасить кредит. В таком случае разница между условиями разных кредиторов может оказаться менее важной, чем срок, за который будет погашен кредит.

• Короткий период фиксации: при фиксированной ставке на 2 года скорость погашения может быть важнее спреда.
• Кэшбэк или комиссии: больший спред может быть приемлем, если кредитор предлагает кэшбэк или снижает первоначальные расходы.
• Оценка риска: некоторые кредиторы объясняют больший спред иначе оцениваемым риском заёмщика.

Почему самая низкая ставка не всегда означает самый дешёвый кредит

Небольшой спред не гарантирует, что предложение выгоднее, если ипотека предусматривает высокие сборы за выход или строгие штрафы за досрочное погашение. Эти расходы могут свести на нет выгоду от низкой начальной ставки, особенно если заёмщик может рефинансировать или погасить кредит досрочно.

Для многих семей уверенность в размере платежа важнее, чем погоня за самой низкой начальной ставкой. Фиксированный ежемесячный платёж упрощает планирование бюджета на 12 или 24 месяца, даже если другое предложение на бумаге выглядит дешевле.

Что заёмщикам сравнить перед подписанием договора?

Три главных показателя

Заёмщикам стоит сравнить заявленную ставку, структуру комиссий и условия досрочного погашения, а затем оценить общую стоимость кредита за начальный период действия предложения, а не только размер ежемесячного платежа. Ипотека с более низкой ставкой всё равно может обойтись дороже после учёта комиссии за оформление и сборов за выход.

• Заявленная ставка: сравните указанную процентную ставку по каждому предложению.
• Комиссии: учтите комиссии за оформление, бронирование и любые другие сборы за продукт.
• Условия досрочного погашения: проверьте, взимается ли комиссия за досрочное погашение части или всей суммы кредита.

Где обычно меняются уровни ставок

Условия ипотечного кредитования часто меняются при достижении пороговых значений LTV, например 60%, 75%, 80% и 90%. Поэтому размер первоначального взноса может влиять на предложение не меньше, чем сама ставка. Ипотека с фиксированной, переменной ставкой и привязкой к базовой также по-разному реагирует на изменение спреда, поэтому тип продукта важен не меньше заявленной цены.

• Фиксированная ставка, переменная ставка, привязка к базовой: сравните, как каждый вариант ведёт себя при увеличении или сокращении спреда.

Для корректного сравнения запросите полную стоимость за начальный период действия предложения и сопоставьте одинаковые сроки по всем вариантам. Так будет проще понять, действительно ли выгоднее ставка на 2 или 5 лет после учёта комиссий и условий погашения.

Часто задаваемые вопросы

Главное

• Спред — это разница между стоимостью фондирования и ценой ипотеки.
• Более высокий спред обычно означает увеличение ежемесячных платежей и ужесточение проверки платёжеспособности.
• Комиссии и сборы за досрочное погашение могут быть не менее важны, чем заявленная ставка.
• На условия часто влияют пороговые значения LTV, такие как 60%, 75%, 80% и 90%.