Рынок недвижимости Китая, возможно, приближается к переломному моменту, однако признаков широкого восстановления пока нет: по оценке S&P Global Ratings, цены на жильё могут достигнуть дна в третьем квартале 2028 года, а в крупнейших городах восстановление может начаться уже в следующем году. Этот прогноз предлагает возможные сроки перемен после нескольких лет снижения цен. Однако падение продаж, инвестиций и числа начатых строек показывает, почему спад пока рано считать завершившимся.
Прогноз, а не подтверждение того, что цены достигли дна
Аналитики S&P Global Ratings сообщили в докладе, распространённом в четверг, что затяжной спад, возможно, приближается к завершению. Согласно прогнозу, общенациональное дно цен на жильё может быть достигнуто в III квартале 2028 года; это не означает, что цены уже перестали падать или что восстановление гарантировано.
Это различие важно для покупателей, застройщиков и кредиторов, принимающих решения на разных временных горизонтах. Возможное ценовое дно почти через два года не даёт домохозяйствам особой уверенности при выборе, покупать ли жильё сейчас, а застройщики по-прежнему сталкиваются со слабым спросом и трудностями при продаже уже построенных домов. За этим прогнозом стоит следить, но он не доказывает, что разворот уже состоялся.
Восстановление может начаться с крупнейших городов
Согласно докладу S&P, цены в крупнейших городах Китая могут начать восстанавливаться уже в следующем году — раньше, чем ожидается достижение дна на рынке в целом. Goldman Sachs Research также указывает на крупные и благополучные города как на места, где спрос может получить поддержку в первую очередь, поэтому различия между городами имеют ключевое значение для оценки перспектив восстановления.
Отскок на этих рынках мог бы укрепить уверенность покупателей и других участников рынка, но это не означало бы, что ситуация улучшилась и в небольших городах. Как пишет The Times of India, картина неоднородна: города первого уровня выглядят лучше небольших рынков. Поэтому средний показатель по стране не даёт полного представления о ситуации в конкретном городе.
Цены продолжают резко снижаться
Последние данные о ценах показывают, насколько сильно рынку ещё предстоит отыграть падение. По данным Merics, цены на недвижимость в Китае снижались почти шесть лет, а в сентябре цены на новостройки упали на 6,1%. Организация отмечает, что это второе по величине снижение за всю историю наблюдений — больше было только падение на 6,4%, зафиксированное в апреле 2015 года.
Сентябрьский показатель свидетельствует о продолжающемся ослаблении рынка, а не о том, что дно уже близко. Даже если темпы или география снижения изменятся, продолжительное падение цен может подрывать уверенность покупателей и затруднять застройщикам планирование новых проектов. Разрыв между этими данными и прогнозом S&P на 2028 год — причина осторожно относиться к перспективе разворота.
Меры поддержки проходят серьёзную проверку
По мнению Goldman Sachs Research, недавние решительные меры правительства по стабилизации рынка жилья могут стать поворотным моментом. Однако, как сообщает The Times of India, новые меры поддержки пока не привели к широкому восстановлению: за первые восемь месяцев года резко сократились продажи недвижимости, инвестиции в недвижимость и число начатых строек.
Эти показатели отражают разные стороны рынка. Продажи показывают готовность покупателей заключать сделки, инвестиции — расходы застройщиков, а число начатых строек — приступают ли компании к новым работам. Одновременное снижение всех трёх показателей говорит о том, что восстановление зависит не только от цен. Прежде чем рынок можно будет назвать восстановившимся в широком смысле, после мер поддержки должна последовать активизация деятельности.
Что подтвердит перемены
В первую очередь стоит следить за тем, стабилизируются ли цены на жильё в крупнейших городах, улучшатся ли продажи и возобновят ли застройщики инвестиции и новые проекты. Прогноз S&P задаёт возможный долгосрочный ориентир — III квартал 2028 года; ожидание более скорого восстановления в крупнейших городах делает их первым испытанием для этого прогноза.
Пока данные указывают в двух направлениях: прогнозы и меры господдержки предполагают возможность постепенной стабилизации, тогда как сентябрьское падение цен на новостройки на 6,1% и слабая активность в первые восемь месяцев показывают, что спад остаётся глубоким. Для устойчивого разворота улучшения должны охватить и города обоих уровней, и более широкие показатели активности рынка — одного обнадёживающего прогноза недостаточно.
Главное: спад на рынке жилья Китая, возможно, приближается к переломному моменту, но прогноз цен остаётся условным, а текущие данные о продажах, инвестициях и строительстве по-прежнему свидетельствуют о масштабном ослаблении рынка.
Источники
- cnbc.com — «Рынок недвижимости Китая может начать восстанавливаться, считает S&P»
- chinabeigebook.com — «Трекер текущих прогнозов — China Beige Book»
- Goldman Sachs — «Достиг ли рынок недвижимости Китая дна?»
- timesofindia.indiatimes.com — «Цены на жильё в Китае: почему рынок остаётся слабым, несмотря на новые меры господдержки»
- Merics — «Экономика Китая демонстрирует слабые признаки стабилизации в III квартале»
