Ипотека на инвестиционную недвижимость и на жильё для себя

Ипотека на инвестиционную недвижимость позволяет купить жильё преимущественно для получения дохода от аренды или инвестиционной прибыли; ипотека на жильё для себя обычно оформляется на дом или квартиру, где будет жить заёмщик. Цель покупки может повлиять на требования кредитора к заёмщику, ставку, размер первоначального взноса и оценку финансового положения заёмщика.

Выбор начинается с того, как вы планируете использовать недвижимость, а не просто с того, какой это тип здания. В этом руководстве объясняются основные различия между ипотекой на инвестиционную недвижимость и ипотекой на жильё для себя, а также факторы, которые стоит учесть перед подачей заявки.

• 20% или больше Средний первоначальный взнос по ипотеке на инвестиционную недвижимость, согласно приведённым материалам DrK Realty
• 0.5%–0.875% Примерная надбавка к ставке по сравнению с сопоставимой ипотекой на основное жильё, согласно Opendoor

Что такое ипотека на инвестиционную недвижимость?

Ипотека на инвестиционную недвижимость предназначена для покупки жилья, которое заёмщик не будет использовать как основное и планирует сдавать в аренду. Cardinal Financial описывает её как кредит на недвижимость, приобретаемую для бизнеса, в данном случае — для сдачи в аренду, и отличает от ипотеки на жильё самого заёмщика.

Почему важно, кто будет жить в недвижимости

Планируемое использование недвижимости влияет на условия ипотеки, которые предложит кредитор. По данным Chase, заёмщик, оформляющий ипотеку на основное жильё, должен жить в нём; арендаторы обычно не допускаются во втором жилье, за исключением разрешённых случаев. Это отличается от покупки недвижимости с целью получать доход от аренды.

• Основное жильё: Заёмщик живёт в этой недвижимости постоянно.
• Инвестиционная недвижимость: Заёмщик покупает её, чтобы сдавать в аренду, и не использует как основное жильё.
• Второе жильё: По данным Chase, арендаторы, как правило, не допускаются, кроме разрешённых случаев.

Если назвать сдаваемую в аренду недвижимость основным жильём, чтобы получить условия для владельца, который проживает в ней сам, это будет искажением её предполагаемого использования. Важно, планирует ли заёмщик жить там постоянно или покупает недвижимость для сдачи в аренду, а не просто является ли она жилой.

Чем отличаются первоначальные взносы и ставки?

Ипотека на инвестиционную недвижимость обычно требует большего первоначального взноса и предполагает более высокую ставку, чем ипотека на основное жильё. Согласно приведённым материалам DrK Realty, средний первоначальный взнос составляет 20% или больше, а Opendoor указывает, что ставка примерно на 0.5%–0.875% выше сопоставимой ставки по ипотеке на основное жильё. Это общие сравнения, а не универсальные минимальные требования кредиторов и не гарантированные условия.

Инвестиционная недвижимость

Показатель «20% или больше» для ипотеки на инвестиционную недвижимость — это среднее значение, а не правило, которому следует каждый кредитор. Более высокая ставка отражает оценку кредиторами рисков, связанных со сдаваемой в аренду недвижимостью, в том числе возможности нестабильного дохода от аренды. Условия кредита также могут предусматривать более крупные резервы и более строгие ограничения по отношению долга к доходу.

Второе жильё

Для второго жилья первоначальный взнос и ставки обычно ниже, чем при финансировании инвестиционной недвижимости, но расходы всё же могут быть выше, чем по ипотеке на основное жильё. Чтобы понять, как категория недвижимости влияет на затраты, сравните расчёты по кредитам с одинаковой ценой покупки и структурой кредита. Приведённые цифры не позволяют предсказать условия индивидуального предложения.

• Инвестиционная недвижимость: По данным DrK Realty, средний первоначальный взнос составляет 20% или больше; согласно Opendoor, ставка примерно на 0.5%–0.875% выше сопоставимой ставки по ипотеке на основное жильё.
• Второе жильё: Ставки и требования к первоначальному взносу обычно ниже, чем по ипотеке на инвестиционную недвижимость, хотя могут быть выше, чем при финансировании основного жилья.

Почему кредиторы тщательнее проверяют заявки на покупку недвижимости для сдачи в аренду?

Кредиторы тщательнее проверяют такие заявки, поскольку простои между арендаторами, задержки арендной платы и пропуск платежей по ипотеке делают погашение кредита менее предсказуемым, чем в случае жилья, где живёт сам заёмщик. Поэтому кредитор может потребовать более крупные денежные резервы и установить более строгий лимит отношения долга к доходу. Однако в доступных материалах не указаны универсальная сумма резервов или единый лимит этого показателя.

Риски, связанные со сдачей недвижимости в аренду, могут включать и практические вопросы ухода за ней. DrK Realty указывает, что кредиторов беспокоит отсутствие постоянного жильца, который занимался бы ремонтом и обслуживанием, уходом за газоном или безопасностью. Opendoor также сообщает о более строгих требованиях к резервам и отношению долга к доходу, но не называет единого порога для всех заёмщиков.

• Денежные резервы: Уточните у каждого кредитора, какую сумму он требует для конкретной недвижимости и кредита; стандартная сумма здесь не указана.
• Отношение долга к доходу: Уточните действующий лимит кредитора, а не исходите из того, что существует универсальное ограничение.
• Кредитный рейтинг: В доступных источниках не указан универсальный минимум. Запросите действующие критерии оценки заявки у кредитора, а не полагайтесь на выдуманный порог.

Как понять, считается ли недвижимость вторым жильём?

Недвижимость считается вторым жильём, если вы намерены использовать её как дополнительное место проживания, а не преимущественно сдавать арендаторам. Категорию определяют правила кредитора о проживании в недвижимости. По данным Chase, ставка по ипотеке на дополнительную недвижимость может быть такой же или немного выше, чем по ипотеке на основное жильё; арендаторы обычно не допускаются, кроме оговорённых случаев.

• Второе жильё: Предполагается, что вы будете лично проживать там время от времени. Согласно рекомендациям Chase, сдавать недвижимость в аренду, как правило, нельзя, кроме оговорённых случаев.
• Инвестиционная недвижимость: Владелец не проживает в недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду. Ставка по ипотеке может быть выше, а первоначальный взнос — больше, чем по кредиту на второе жильё.

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, до подачи заявки уточните у кредитора условия проживания и использования объекта. В предоставленных материалах нет универсального ограничения на количество дней, в течение которых можно сдавать второе жильё, поэтому не полагайтесь на предположительный лимит. Название «второе жильё» само по себе не означает, что к объекту будут применяться условия для инвестиционной недвижимости или что от них можно отказаться: подходящий вид финансирования определяется классификацией кредитора и требованиями к проживанию.

Какие ошибки могут привести к неверному сравнению условий финансирования?

Сравнение ипотечных кредитов вводит в заблуждение, если приблизительные цифры выдают за универсальные правила или сопоставляют кредиты с разными требованиями к проживанию в недвижимости. Например, упомянутый средний первоначальный взнос в размере 20% или больше для инвестиционной недвижимости не является обязательным минимумом: в предоставленных материалах нет ни универсального порога, ни исключений, устанавливаемых отдельными кредиторами.

• Первоначальный взнос: Считайте 20% или больше средним значением, а не требованием, которое предъявляет каждый кредитор.
• Процентная ставка: Opendoor приводит надбавку 0.5%–0.875% как приблизительное сравнение со ставкой по ипотеке на основное жильё, а не как гарантированное повышение для каждого заёмщика.
• Проживание в недвижимости: Предложение по ипотеке на инвестиционную недвижимость и предложение по кредиту на второе жильё могут относиться к разным кредитным продуктам. Прежде чем сравнивать ставки или первоначальные взносы, выясните, будет ли недвижимость сдаваться в аренду и какое использование арендаторами допускает кредит.

Нельзя надёжно сравнить условия финансирования инвестиционной недвижимости, если исходить из предположительных требований к резервам, максимального отношения долга к доходу или минимального кредитного рейтинга: в предоставленных материалах нет фиксированных значений ни для одного из этих показателей. До подачи предложения попросите кредитора подтвердить фактические требования к резервам, отношению долга к доходу и кредитному рейтингу и сравните эти условия вместе со ставкой и первоначальным взносом.

Что уточнить перед подачей предложения о покупке?

Прежде чем делать предложение о покупке инвестиционной недвижимости, сообщите кредитору, будете ли вы жить в ней, использовать её как второе жильё или сдавать в аренду, и получите письменные расчёты с учётом предполагаемого использования. Для каждой категории действуют разные правила проживания: по ипотеке на основное жильё заёмщик должен быть основным жильцом, а сдаваемая в аренду недвижимость считается объектом, где владелец не проживает.

• Основное жильё: Подтвердите, что будете жить в недвижимости постоянно, и уточните применимые условия проживания.
• Второе жильё: Узнайте, подходит ли ваша предполагаемая модель использования под эту категорию. Могут действовать ограничения на сдачу в аренду, поэтому не считайте, что сдавать недвижимость можно.
• Инвестиционная недвижимость: Запросите письменный расчёт первоначального взноса, процентной ставки и денежных резервов для конкретной покупки. Ипотека на инвестиционную недвижимость обычно требует больше денежных средств и предполагает более высокую ставку, чем ипотека на основное жильё. Согласно одному из приведённых источников, средний первоначальный взнос составляет 20% или больше, однако фактические условия кредитора могут отличаться.

Прежде чем брать на себя обязательства, попросите кредитора сообщить фактический лимит отношения долга к доходу и требования к кредитному рейтингу, а не полагайтесь на общее правило: доступные источники описывают более строгую оценку заявки, но не устанавливают универсальных порогов. Попросите кредитора письменно подтвердить, что предполагаемые условия сдачи недвижимости в аренду соответствуют требованиям по её использованию, включая любые ограничения на сдачу объекта, классифицированного как второе жильё.

Частые вопросы

Главное

• DrK Realty указывает 20% или больше как средний первоначальный взнос на инвестиционную недвижимость, а не как универсальный минимум.
• Примерная надбавка к ставке по ипотеке на инвестиционную недвижимость, указанная Opendoor, составляет 0.5%–0.875% по сравнению с сопоставимой ставкой на основное жильё.
• При оценке заявки на ипотеку для инвестиционной недвижимости могут потребоваться более крупные резервы и более строгий лимит отношения долга к доходу; универсальные значения не приводятся.
• По данным Chase, арендаторы обычно не допускаются во втором жилье, кроме оговорённых случаев.
• До подачи предложения уточните у кредитора категорию недвижимости с точки зрения проживания и условия кредита.

АвторFiona Carstairs

Fiona Carstairs covers the real estate sector and property investment, providing in-depth reports on market dynamics and property valuation techniques. Her editorial focus is on helping investors navigate the complexities of property ownership and investment, with a commitment to transparency and accuracy in her reporting.