Деньги при сделках с недвижимостью: кто ими распоряжается?

Деньгами при сделке с недвижимостью распоряжаются специалисты, отвечающие за её завершение; конкретная схема зависит от страны и условий сделки.

Они координируют перевод средств между покупателем и продавцом и помогают обеспечить оплату на нужном этапе сделки. Понимание того, кто управляет деньгами и за что отвечает каждая сторона, поможет покупателям и продавцам разобраться в процессе и избежать путаницы.

• все 50 штатов и более 400 американских городов Географический охват индекса цен на жильё FHFA®
• с января 1975 года Начало периода, охваченного данными FHFA о повторных сделках с ипотекой

Кто должен распоряжаться деньгами при сделке с недвижимостью?

Общее правило

Совет по агентствам недвижимости рекомендует агентам по недвижимости (RES) в целом не распоряжаться деньгами, связанными со сделками с недвижимостью. Поэтому покупателям и продавцам следует заранее выяснить, кому и каким способом нужно платить, а не считать агента лицом, которое по умолчанию должно получить или хранить их средства. Перед оплатой уточните, кто должен получить деньги и как следует их перечислить.

Это различие важно: разрешение принимать отдельные виды платежей не даёт агенту по недвижимости (RES) общего права получать средства покупателя. Рассматривайте каждый запрошенный платёж отдельно: выясните его назначение, получателя и способ перечисления, а затем проверьте, относится ли он к категории, разрешённой рекомендациями Совета.

Ограниченные исключения

Рекомендации Совета разрешают агентам по недвижимости (RES) принимать некоторые виды платежей, но исключения ограничиваются указанными категориями. Покупателю или продавцу в первую очередь следует проверить, относится ли конкретный платёж к одной из этих категорий. Если нет, не следует по умолчанию считать агента уполномоченным посредником.

• Платёж, относящийся к разрешённой категории: Убедитесь, что запрошенный платёж соответствует категории, предусмотренной рекомендациями Совета, и уточните, кто должен его получить.
• Платёж, не относящийся к разрешённой категории: Не считайте, что агент по недвижимости (RES) вправе получить или хранить эти деньги; прежде чем переводить средства, уточните надлежащего получателя и способ оплаты.

Как индекс цен на жильё помогает понять контекст передачи недвижимости?

Индекс цен на жильё FHFA® помогает рассматривать передачу недвижимости в контексте рынка: он показывает, как со временем меняется стоимость частных домов, но не объясняет, как переводить деньги. Индекс охватывает стоимость частных домов во всех 50 штатах и более чем 400 американских городах; его данные берут начало в середине 1970-х годов.

Федеральное агентство по жилищному финансированию описывает FHFA HPI® как всеобъемлющий набор общедоступных индексов цен на жильё. Он помогает получить общее представление об изменении стоимости жилья, но не предназначен для оценки деталей отдельной сделки.

Что индекс не может подтвердить

Индекс цен на жильё не позволяет определить надлежащего получателя платежа или доказать законность конкретного перевода. Для этого нужна проверка применительно к конкретной сделке: подтвердите платёжные инструкции через надёжный контакт, проверенный независимым способом, а по документам сделки установите, кто имеет право получить деньги.

Как FHFA рассчитывает показатель повторных сделок?

Для расчёта показателя повторных сделок FHFA изучает сделки купли-продажи и ипотечные сделки с одним и тем же частным домом за разные периоды. В данные FHFA о повторных сделках входят частные дома с ипотекой, приобретённой или секьюритизированной Fannie Mae либо Freddie Mac, начиная с января 1975 года.

Поскольку метод сопоставляет сделки с одним и тем же объектом, он отслеживает изменение цены при последовательных продажах, а не рассматривает одну продажу как исчерпывающую картину. Охватываемые ипотечные записи ограничены кредитами, приобретёнными или секьюритизированными Fannie Mae либо Freddie Mac.

Что охватывает показатель

Показатель FHFA описывает данные о рынке жилья: на основе повторных сделок он оценивает, как цены на недвижимость меняются со временем. Это не связано с процессом передачи права собственности, который касается порядка обращения с деньгами при смене владельца.

Что измеряет индекс FHFA только по сделкам купли-продажи?

Индекс FHFA только по сделкам купли-продажи измеряет динамику цен на жильё, используя цены сделок купли-продажи, отражённые в ипотечных данных, полученных от подконтрольных агентств. Это показатель цен покупки, а не запись обо всех платежах по сделке с недвижимостью.

Квартальные индексы FHFA только по сделкам купли-продажи — стандартные индексы, публикуемые в квартальных пресс-релизах агентства. Они помогают понять, как со временем меняются цены на жильё, но не показывают, кто распоряжался задатком, средствами для завершения сделки или другим платежом в рамках отдельной сделки.

Чего индекс не определяет

Индекс FHFA описывает динамику цен, а не правила, регулирующие деятельность агентов по недвижимости (RES). Используйте его, чтобы разобраться в ситуации на рынке жилья, а не чтобы решать, вправе ли агент по недвижимости (RES) принимать конкретный платёж. Для этого обратитесь к применимым рекомендациям.

Почему к платежу за недвижимость может потребоваться повышенное внимание?

Платежи за недвижимость требуют повышенного внимания, поскольку недвижимость может использоваться для отмывания денег, в том числе через сделки за наличные, крупные покупки или покупателей-номиналов. Высокая стоимость сделки, оплата наличными или участие в рынке недвижимости сами по себе не доказывают законность средств. Поэтому важно внимательно выяснить, кто платит и как переводятся деньги.

Покупка за наличные — не то же самое, что одобрение

FinCEN отличает сделки по передаче жилой недвижимости без финансирования от сделок с кредитом, предоставленным финансовым учреждением, на которое распространяются требования по противодействию отмыванию денег. Это различие описывает контекст финансирования и отчётности, но не подтверждает добросовестность покупателя, законность происхождения денег или сделки.

Тем, кто занимается платежом за недвижимость, важно не считать отсутствие ипотеки гарантией безопасности. Даже при покупке за наличные может потребоваться внимательно проверить участников и порядок оплаты, особенно если в сделке участвует покупатель-номинал или сумма необычно велика.

В каких случаях обычный порядок оплаты не даёт ответа?

Исключение, позволяющее агенту по недвижимости (RES) принимать определённые платежи, распространяется только на указанный вид платежа и не даёт агенту права распоряжаться любыми суммами, связанными со сделкой с недвижимостью. Если непонятно, относится ли платёж к разрешённой категории, прежде чем передавать деньги, ознакомьтесь с рекомендациями Совета по агентствам недвижимости и официальными инструкциями по сделке.

Распространённые неверные толкования

Продажа за наличные, покупка дорогостоящей недвижимости или участие номинального покупателя сами по себе не определяют, кто платит или получает деньги. Установите личности и роли плательщика и получателя, а также подтвердите, кто уполномочен распоряжаться конкретным платежом.

• Продажа за наличные: Наличные меняют способ оплаты, но не отменяют необходимости установить участников перевода.
• Крупная покупка: Высокая цена не доказывает, что выбранный способ оплаты разрешён.
• Покупатель-номинал: Участие номинального покупателя не отвечает на вопрос, кому в конечном счёте принадлежат деньги или кто получает от них выгоду.
• FHFA HPI®: Этот индекс цен на жильё отслеживает изменение цен на жильё, но не может подтвердить личность покупателя, бенефициарного владельца или законность платежа.

Чтобы узнать, с какими платежами может работать агент по недвижимости (RES), следует обратиться к рекомендациям Совета по агентствам недвижимости; официальные инструкции по сделке помогут выяснить, куда направить конкретный платёж. Если в них однозначно не указано, кто вправе принимать деньги и кто должен их получить, приостановите перевод и уточните порядок оплаты.

Часто задаваемые вопросы

Главное

• Агентам по недвижимости (RES) в целом не следует распоряжаться деньгами по сделкам; для некоторых видов платежей предусмотрены исключения.
• FHFA HPI® отслеживает стоимость частных домов, а не платежи по сделкам или полномочия принимать их.
• Данные FHFA о повторных сделках охватывают ипотечные кредиты, приобретённые или секьюритизированные Fannie Mae либо Freddie Mac, начиная с января 1975 года.
• Продажи за наличные, крупные покупки и участие покупателей-номиналов могут встречаться в схемах отмывания денег с использованием недвижимости.