Кредит на покупку земли: виды, взнос и риски

Финансирование покупки земли может осуществляться за счёт земельного кредита, займа под залог депозита или кредита, связанного с покупкой недвижимости. У каждого варианта свои расходы и риски. Выбор зависит от того, как будет использоваться участок, каких условий требует кредитор и сможете ли вы выплачивать кредит, если планы или стоимость недвижимости изменятся.

Прежде чем брать на себя обязательства, сравните первоначальный взнос, процентную ставку, комиссии, условия погашения и любые ограничения, связанные с участком. В этом руководстве рассматриваются распространённые варианты финансирования покупки земли и сопутствующие риски, в том числе вероятность того, что расходы на заём или трудности с продажей недвижимости осложнят ваше финансовое положение.

Что подразумевается под финансированием покупки земли?

Финансирование покупки земли — это заём на приобретение участка, когда основным обеспечением кредита не выступает уже построенный дом. В отличие от обычной ипотеки, при земельном кредите у кредитора может не быть готового здания в качестве залога, поэтому состояние участка и предполагаемое использование могут влиять на условия.

Что оценивают кредиторы и покупатели

Кредиторы учитывают предполагаемое использование участка, кредитный рейтинг заёмщика и отношение его долга к доходу. Они также различают типы земель: необработанный участок не имеет коммуникаций и подъездной дороги, а благоустроенный уже обеспечен услугами или имеет другие улучшения.

• Другие участки: Объём инфраструктуры и стадия освоения участка могут влиять на первоначальный взнос. Для земельных кредитов обычно требуется первоначальный взнос от 20–30%, а некоторые кредиторы могут запросить не менее 25% или даже до 50%.

Сравнивайте полную стоимость покупки и подготовки участка, а не только цену продажи. Прежде чем решать, вписывается ли заём в ваш бюджет, учтите первоначальный взнос и все расходы на то, чтобы сделать землю пригодной для использования, например подключение коммуникаций или обустройство подъездной дороги.

Чем отличаются кредиты на необработанные и благоустроенные участки?

Необработанная земля

Необработанная земля не освоена и не обеспечена инфраструктурой, например подключением к коммуникациям и подъездной дорогой, поэтому кредитор может запросить более крупный первоначальный взнос и установить более высокую процентную ставку, чем для участка с уже подведёнными услугами. По земельным кредитам обычно требуются более крупные первоначальные взносы, чем по ипотеке, а для необработанного участка он может составлять 50% или более от цены покупки. Конкретные требования зависят от кредитора и участка.

• Необработанная земля: Проверьте, есть ли на участке подключение к коммуникациям и пригодный для проезда подъезд; их отсутствие может повлиять на первоначальный взнос и ставку.
• Неосвоенная земля: На участке могут быть отдельные элементы инфраструктуры, но он не обеспечен услугами полностью. Уточните, какие именно коммуникации, дороги и другие улучшения уже имеются.
• Благоустроенная земля: Инфраструктуры больше, но всё равно проверьте наличие конкретных подключений к коммуникациям и подъездной дороги, а не полагайтесь на название категории.

Степень благоустройства зависит от конкретного участка

«Неосвоенный» и «благоустроенный» — не универсальные юридические категории, поэтому одно лишь название не говорит о том, что именно входит в состав участка. Спросите кредитора, к какой категории он относит конкретный участок и влияет ли эта классификация на первоначальный взнос или процентную ставку.

Какой первоначальный взнос нужен для земельного кредита?

Чем меньше освоен участок, тем выше может быть первоначальный взнос: для финансирования покупки необработанной земли может потребоваться 50% или более.

Как состояние участка влияет на первоначальный взнос

• Другие участки: Обычно первоначальный взнос составляет от 20–30%, но кредитор может установить минимум в 25% и потребовать до 50% — в зависимости от стадии освоения.

Например, 25% первоначального взноса за участок стоимостью $100,000 составляют $25,000. В эту сумму входит только первоначальный взнос: комиссии и расходы на подготовку участка не учтены, поэтому для завершения покупки и подготовки земли может понадобиться больше средств.

Что проверит кредитор перед одобрением финансирования покупки земли?

Проверка участка

Кредитор проверит, есть ли к участку подъезд, подведены ли коммуникации и подходит ли он для заявленных вами целей, а также сможете ли вы погашать кредит. Состояние участка имеет значение: на необработанной земле может не быть ни подъездной дороги, ни подключений к коммуникациям, поэтому она менее готова к освоению, чем участок с инфраструктурой.

• Подъезд: Уточните, есть ли к участку пригодная для проезда дорога; к необработанной земле подъезда может не быть.
• Коммуникации: Проверьте, какие подключения уже доступны, например к водоснабжению, электричеству и канализации. На необработанном участке их может не быть вовсе.
• Зонирование и предполагаемое использование: Сопоставьте зонирование участка со своими планами и сообщите кредитору, как собираетесь его использовать. Несоответствие может повлиять на возможность реализовать задуманное.

Проверка заёмщика

Кредиторы также оценивают ваш кредитный рейтинг и отношение долга к доходу, а также тип земли и стадию её освоения. Эти факторы помогают им оценить риск непогашения кредита и степень неопределённости, связанную с участком.

Для необработанной земли может потребоваться первоначальный взнос в размере 50% или более из-за отсутствия инфраструктуры; конкретные требования зависят от участка и кредитора.

Когда земельный кредит может оказаться неудачным решением?

Основные компромиссы

Кредит на покупку необработанной земли может оказаться неудачным решением, если первоначальный взнос и график погашения оставляют слишком мало денег на строительство или необходимые работы на участке. Для покупки необработанной земли может потребоваться первоначальный взнос в размере 50% или более, поэтому значительная часть ваших средств может быть связана ещё до того, как будут проведены коммуникации, обустроен подъезд или выполнены улучшения.

Согласно предоставленным материалам First State Bank, срок кредита на необработанную землю также может быть короче, чем для участка с инфраструктурой. Сопоставьте фактический срок и график погашения, предложенные кредитором, со своим бюджетом: крупный первоначальный взнос и более быстрые выплаты могут сделать покупку финансово неустойчивой.

Что проверить перед подписанием

Прежде чем брать кредит, выясните, что уже есть на участке и что потребуется, чтобы сделать его пригодным для использования. В описании необработанной земли от First State Bank говорится об отсутствии подключений к коммуникациям и дорог с твёрдым покрытием; не предполагайте, что кредит также покроет расходы на проведение коммуникаций, обустройство подъезда или другие улучшения.

• Погашение кредита: Сопоставьте предлагаемый срок и график платежей с доступными вам средствами, включая расходы на будущие работы на участке.
• Предполагаемое использование: Проверьте зонирование и наличие законного подъезда, а не полагайтесь на предполагаемое использование участка в будущем. Также спросите кредитора, какие документы ему нужны для оценки вашего плана.

Как сравнить предложения по финансированию покупки земли?

Чтобы сравнить предложения по финансированию покупки земли, запросите у кредиторов условия по первоначальному взносу, процентной ставке, сроку кредита и графику погашения применительно к конкретному участку, который собираетесь купить. Попросите каждого кредитора оценить один и тот же участок по одинаковому описанию — так будет проще выявить различия в предложениях.

• Сведения об участке: Предоставьте каждому кредитору одинаковую информацию о подъездной дороге, подключении коммуникаций и стадии освоения участка. Участок с дорогами и коммуникациями — не то же самое, что участок без них.
• Классификация земли: Узнайте, относит ли кредитор участок к необработанной, неосвоенной или благоустроенной земле. Эти категории отражают разный уровень развития инфраструктуры и освоения участка и могут влиять на предлагаемые условия.
• Первоначальный взнос и погашение: Сравнивайте в совокупности первоначальный взнос, процентную ставку, срок кредита и график погашения.

Прежде чем выбирать предложение, сопоставьте плановые платежи по кредиту с ценой покупки и ожидаемыми расходами на участок, например на подключение коммуникаций или улучшение подъездной дороги. Это поможет оценить общую финансовую нагрузку и решить, сколько занимать, вместо того чтобы сосредоточиться только на первоначальном взносе или размере платежа.

Часто задаваемые вопросы

Главное

• Категории «необработанная», «неосвоенная» и «благоустроенная» описывают участки с разным уровнем развития инфраструктуры; проверяйте сам участок, а не полагайтесь на его название.
• Наличие подъездной дороги и коммуникаций, зонирование и предполагаемое использование могут повлиять на оценку кредитора.
• Сравнивайте срок кредита и график погашения, а также первоначальный взнос и процентную ставку.