Ипотека на инвестиционную недвижимость и ипотека на жильё

Ипотека на инвестиционную недвижимость предназначена для покупки жилья прежде всего ради дохода от аренды или инвестиционной прибыли; ипотека на жилую недвижимость обычно оформляется на жильё, в котором заёмщик будет жить. Цель покупки может влиять на требования кредитора, ставки, размер первоначального взноса и оценку финансового положения заёмщика.

Выбор между этими вариантами зависит прежде всего от того, как вы планируете использовать недвижимость, а не только от типа здания. В этом руководстве объясняются основные различия между ипотекой на инвестиционную недвижимость и ипотекой на жильё, а также вопросы, которые стоит учесть перед подачей заявки.

Что такое ипотека на инвестиционную недвижимость?

Ипотека на инвестиционную недвижимость предназначена для покупки объекта, в котором владелец не будет жить, а планирует сдавать его в аренду, а не для покупки основного жилья заёмщика. Cardinal Financial описывает её как кредит для покупки сдаваемой в аренду недвижимости, используемой в коммерческих целях, и отличает от ипотеки на собственное жильё заёмщика.

Почему важно, кто будет жить в недвижимости

Для кредиторов предполагаемое использование недвижимости влияет на условия ипотеки. Chase указывает, что заёмщик, оформляющий ипотеку на основное жильё, должен жить в нём, а арендаторы в дополнительной недвижимости, как правило, не допускаются, кроме предусмотренных случаев. Это отличается от покупки недвижимости с целью получать доход от аренды.

• Основное жильё: Заёмщик живёт в недвижимости, которая служит его главным местом жительства.
• Инвестиционная недвижимость: Заёмщик покупает объект, чтобы сдавать его в аренду, и не живёт в нём как в основном жилье.
• Дополнительная недвижимость: По данным Chase, арендаторы, как правило, не допускаются, кроме предусмотренных случаев.

Называть сдаваемую в аренду недвижимость основным жильём ради условий для собственников, живущих в своей недвижимости, — значит искажать цель её приобретения. Важно, планирует ли заёмщик жить там постоянно или купить объект для сдачи в аренду, а не просто то, относится ли недвижимость к жилой.

Чем отличаются первоначальные взносы и ставки?

Это общие сравнения, а не универсальные минимальные требования кредиторов и не гарантированные условия.

Инвестиционная недвижимость

Более высокая ставка отражает оценку кредиторами рисков, связанных со сдачей недвижимости в аренду, в том числе возможной нестабильности арендного дохода. Условия кредита также могут предусматривать больший денежный резерв и более строгие ограничения по соотношению долга к доходу.

Второе жильё

Для покупки второго жилья обычно требуются меньший первоначальный взнос и ставка ниже, чем для инвестиционной недвижимости, однако расходы всё ещё могут быть выше, чем по ипотеке на основное жильё. Сравните расчёты по кредиту для одинаковой цены покупки и структуры кредита, чтобы увидеть, как категория недвижимости влияет на расходы; приведённые выше цифры не предсказывают условия индивидуального предложения.

• Второе жильё: Ставки и требования к первоначальному взносу обычно ниже, чем по кредиту на инвестиционную недвижимость, хотя они могут быть выше, чем при покупке основного жилья.

Почему кредиторы тщательнее проверяют заявки на покупку недвижимости для сдачи в аренду?

Кредиторы тщательнее проверяют такие заявки, потому что отсутствие арендаторов, задержки арендной платы и пропуски ипотечных платежей делают погашение кредита менее предсказуемым, чем в случае с жильём, где живёт сам заёмщик. Поэтому кредитор может потребовать больший денежный резерв и установить более строгий предел соотношения долга к доходу.

К рискам владения сдаваемой в аренду недвижимостью могут относиться и практические вопросы ухода за ней: DrK Realty отмечает, что кредиторов беспокоит отсутствие постоянного арендатора, который занимался бы ремонтом и обслуживанием, уходом за газоном или безопасностью. Opendoor также указывает на более строгие требования к резервам и соотношению долга к доходу, не называя единого порогового значения для всех заёмщиков.

• Денежный резерв: Узнайте у каждого кредитора, какой резерв потребуется для конкретной недвижимости и кредита; универсальная сумма здесь не приводится.
• Соотношение долга к доходу: Уточните действующий предел кредитора, не предполагая, что он одинаков для всех.
• Кредитный рейтинг: Запросите актуальные критерии оценки заявки у кредитора, а не ориентируйтесь на выдуманный порог.

Как определить, считается ли недвижимость вторым жильём?

Недвижимость считается вторым жильём, если вы планируете использовать её как дополнительное место проживания, а не преимущественно сдавать арендаторам; категорию определяют правила кредитора о проживании в объекте. По данным Chase, ставки по кредиту на дополнительное жильё могут быть такими же или немного выше, чем по ипотеке на основное жильё, а арендаторы, как правило, не допускаются, кроме отдельных случаев.

• Второе жильё: Планируется личное проживание в недвижимости в качестве дополнительного места жительства. Согласно рекомендациям Chase, сдавать её в аренду, как правило, нельзя, кроме отдельных случаев.
• Инвестиционная недвижимость: Владелец не будет жить в объекте, который предназначен для сдачи в аренду. Ставка по ипотеке может быть выше, а первоначальный взнос — больше, чем по кредиту на второе жильё.

Если вы планируете сдавать недвижимость, до подачи заявки уточните у кредитора требования к проживанию в ней. Название «второе жильё» само по себе не означает, что применяются условия для инвестиционной недвижимости или что от них можно отказаться: подходящий вид финансирования определяется классификацией объекта кредитором и требованиями к проживанию.

Какие ошибки могут исказить сравнение условий финансирования?

Сравнение ипотеки становится некорректным, если приблизительные цифры принимают за универсальные правила или сопоставляют кредиты с разными требованиями к проживанию в недвижимости.

• Процентная ставка: Opendoor приводит надбавку в размере 0.5%–0.875% как приблизительное сравнение со ставкой по кредиту на основное жильё, а не как гарантированное повышение для каждого заёмщика.
• Проживание в недвижимости: Предложения по ипотеке на инвестиционный объект и на второе жильё могут относиться к разным кредитным продуктам. Прежде чем сравнивать ставки или первоначальные взносы, уточните, будет ли недвижимость сдаваться в аренду и допускает ли кредит проживание арендаторов.

Нельзя надёжно сравнить условия финансирования инвестиционной недвижимости, исходя из предположения о конкретном размере резерва, предельном соотношении долга к доходу или минимальном кредитном рейтинге. До подачи предложения попросите кредитора подтвердить действующие требования к резерву, соотношению долга к доходу и кредитному рейтингу, а затем сопоставьте их со ставкой и первоначальным взносом.

Что нужно уточнить до подачи предложения о покупке?

Прежде чем делать предложение о покупке инвестиционной недвижимости, сообщите кредитору, будете ли вы жить в ней, использовать её как второе жильё или сдавать в аренду, и получите письменные расчёты с учётом предполагаемого использования. Для этих категорий действуют разные правила проживания: по ипотеке на основное жильё заёмщик должен быть главным жильцом, а сдаваемая в аренду недвижимость считается объектом, в котором владелец не живёт.

• Основное жильё: Подтвердите, что будете жить в недвижимости как в основном доме, и уточните применимые требования к проживанию.
• Второе жильё: Спросите, соответствует ли вашим планам такая классификация; могут действовать ограничения на сдачу в аренду, поэтому не предполагайте, что сможете сдавать недвижимость.

Прежде чем брать на себя обязательства, уточните у кредитора действующие ограничения по соотношению долга к доходу и требования к кредитной истории, а не полагайтесь на общее правило. Попросите кредитора письменно подтвердить, что предполагаемые условия аренды соответствуют требованиям кредита к проживанию в объекте, включая любые ограничения на сдачу недвижимости, классифицированной как второе жильё.

Часто задаваемые вопросы

Главное, что нужно помнить

• При оценке заявки на покупку инвестиционной недвижимости кредитор может потребовать больший резерв и установить более строгий предел соотношения долга к доходу; универсальные значения не приводятся.
• По данным Chase, арендаторы в дополнительной недвижимости, как правило, не допускаются, кроме отдельных случаев.
• До подачи предложения уточните у кредитора классификацию объекта по условиям проживания и условия кредита.