Кредиты на покупку земли позволяют приобрести незастроенный участок, однако часто требуют большего первоначального взноса и обходятся дороже, чем ипотека на жильё. Такой вариант, скорее всего, подойдёт покупателям с чётким планом использования участка, реалистичным бюджетом на расходы за время владения и понятным способом погашения долга.
Подходящий кредит зависит от того, как можно использовать землю, подключена ли она к необходимым коммуникациям и как скоро вы собираетесь строить или продавать. В этом руководстве рассматриваются основные расходы, которые стоит учесть, вопросы, которые могут задать кредиторы, и ситуации, когда финансирование покупки земли может подойти вашим планам — или не подойти.
| Вариант | Для чего подходит | Что проверить |
|---|---|---|
| Отдельный кредит на землю | Покупка участка, в том числе если строить будете позже | Уточните, исключены ли расходы на строительство |
| Кредит на строительство | Скорое начало стройки при чётком плане проекта | Проверьте требования к проекту и сроки |
| Единое закрытие сделки или кредит «строительство — постоянная ипотека» | Координация финансирования земли и строительства | Уточните, соответствуют ли вашим планам и срокам условия кредитования |
| Финансирование продавцом / ипотека VTB | Покупка земли на согласованных условиях | Проверьте запись о праве собственности, обеспечение, гарантии и страхование |
| Бизнес-кредит с фиксированным сроком | Развитие компании, например открытие новой точки или запуск продукта | Убедитесь, что покупка земли входит в разрешённые цели |
- 1 после покупки земли может потребоваться отдельная заявка на кредит для строительства
- 1 структура с единым закрытием сделки или переходом от строительного кредита к постоянной ипотеке может объединить этапы финансирования
- 0 стандартных процентных ставок, размеров первоначального взноса или сроков погашения, указанных в предоставленных материалах
Что покрывает финансирование покупки земли?
Финансирование покупки земли — это заёмные средства на приобретение участка; подходящая структура кредита зависит от того, планируете ли вы скоро строить или собираетесь пока владеть землёй. Отдельный кредит на землю покрывает её покупку, но автоматически не включает расходы на строительство.
Чем могут отличаться структуры финансирования
Покупателям, которые приобретают участок до того, как будут готовы планы строительства, отдельный кредит на землю позволяет сначала профинансировать покупку, а затем оформить самостоятельный кредит на строительство. Иными словами, финансирование покупки земли и строительства организуется в два этапа, если только условия кредита прямо не предусматривают покрытие расходов на строительство.
- Кредит на землю: финансирует покупку участка; расходы на строительство не включены, если в условиях не сказано иное.
- Отдельный кредит на строительство: за ним можно обратиться после покупки участка, когда покупатель будет готов финансировать стройку.
- Структура «строительство — постоянная ипотека»: может объединить этапы финансирования для покупателей с чётким планом строительства и подходящими сроками.
Нельзя утверждать, что какой-либо вариант всегда лучше остальных; в доступной информации также нет стандартных процентных ставок, размеров первоначального взноса или сроков погашения. Прежде чем выбрать структуру, сравните условия кредита и уточните, покрывает ли заём только покупку земли или также запланированное строительство.
Чем отличаются кредит на землю и кредит на строительство?
Кредит на землю финансирует покупку участка, а кредит на строительство связан с запланированным строительным проектом; главное различие — покрывает ли заём покупку земли, строительство или и то и другое. Прежде чем сравнивать предложения, проверьте, какие расходы они покрывают, и достаточно ли подробно разработан план строительства для требований кредитора.
Сначала купить участок
Отдельный кредит на землю может подойти покупателям, которые хотят сейчас закрепить за собой участок, а решение о строительстве принять позже. Это не то же самое, что кредит на строительство: некоторые покупатели сначала приобретают участок, а затем подают отдельную заявку на финансирование стройки.
- Кредит на землю: проверьте, покрывает ли предложение покупку участка, а не расходы на строительство.
- Отдельный кредит на строительство: уточните, финансирует ли он запланированную стройку и нужно ли сначала стать владельцем участка.
Совместное финансирование покупки земли и строительства
Если вы собираетесь скоро строить и у вас есть чёткий план — от покупки участка до начала строительства, — кредит на строительство может подойти лучше, чем отдельный кредит на землю. Структура с единым закрытием сделки или переходом от строительного кредита к постоянной ипотеке может объединить этапы финансирования, если это позволяют сроки и планы.
- Объединённая структура: проверьте, включены ли в неё и покупка земли, и строительство, а не исходите из предположения, что продукт покрывает оба этапа.
- Сравнение предложений: прежде чем оценивать варианты, выясните, предназначено ли каждое предложение только для покупки земли, только для строительства или для обоих этапов.
Когда имеет смысл финансирование продавцом?
Финансирование продавцом может быть уместно, если стандартный кредит не подходит для покупки земли или покупателю нужно закрепить за собой участок до окончательного утверждения планов. Такой вариант может помочь преодолеть временной разрыв или решить проблему с получением кредита, но он не обязательно дешевле или выгоднее кредита на землю. Если вы уже планируете скоро строить, кредит на строительство может подойти лучше; если планы ещё не определены, сравните финансирование продавцом с кредитом на землю.
Какие условия нужно зафиксировать
Ипотека VTB (vendor take-back — финансирование, предоставляемое продавцом) — это настоящий ипотечный кредит, а не неформальное обещание, поэтому его условия следует включить в договор купли-продажи. В предоставленных материалах нет стандартной процентной ставки, срока кредита или размера первоначального взноса для ипотеки VTB: сравнивайте конкретный предложенный договор с другими вариантами.
- Ипотека VTB: проверьте указанную в договоре ставку, срок погашения и размер первоначального взноса, предложенные продавцом.
- Кредит на землю: сравните конкретное предложение с условиями ипотеки VTB.
- Кредит на строительство: рассмотрите этот вариант, если покупатель собирается скоро строить и у него есть чёткий план.
Обеспечение и гарантии
При оформлении ипотеки VTB проверьте очередность залога кредитора в реестре прав на недвижимость и уточните, служит ли обеспечением только земля или также другие активы. В соглашении также следует указать требования к гарантиям и страхованию, чтобы обе стороны могли оценить свои обязательства до завершения сделки.
Какой вариант подходит под ваши сроки и цели?
Подходящий вариант финансирования земли зависит от того, готовы ли вы строить, ещё решаете, что делать с участком, или финансируете расширение бизнеса. Если строительство планируется в ближайшее время, стоит рассмотреть финансирование стройки; покупка земли до принятия решения о проекте может лучше соответствовать отдельному кредиту на землю или финансированию продавцом; для планов по развитию компании может подойти бизнес-кредит с фиксированным сроком или специализированное финансирование недвижимости.
- Скоро строить: рассмотрите кредит на строительство, если у вас есть чёткий план проекта. В зависимости от сроков и планов структура с единым закрытием сделки или переходом от строительного кредита к постоянной ипотеке может объединить финансирование покупки земли и стройки; другой вариант — сначала приобрести участок, а позже подать отдельную заявку на кредит для строительства.
- Решить позже: отдельный кредит на землю или финансирование продавцом может быть реалистичнее, если вы хотите закрепить за собой участок, но ещё не определились с планом строительства. Финансирование продавцом всё равно оформляется как ипотечная сделка, поэтому изучите обеспечение, гарантии, страхование и условия, указанные в договоре купли-продажи.
- Развивать компанию: сравните бизнес-кредит с фиксированным графиком погашения и финансирование, специально связанное с недвижимостью, если средства нужны для новой точки. То же сравнение уместно и при запуске продукта, но не исходите из предположения, что бизнес-кредит можно направить на покупку земли, если кредитор не разрешает такое использование средств.
Какие расходы и условия сравнить перед подачей заявки?
Сравните письменные предложения по процентной ставке, комиссиям, графику погашения и общей сумме выплат, а затем точно выясните, какие расходы покрывает кредит. В исходных материалах нет ориентировочных цифр, поэтому оценивайте предложенные вам конкретные условия, а не полагайтесь на типовую ставку или порог комиссий.
Практический список для сравнения предложений
- Стоимость кредита: сравните указанную ставку, все перечисленные комиссии, график платежей и общую сумму выплат по письменным предложениям.
- Что покрывает кредит: выясните, ограничивается ли финансирование покупкой земли или может также покрывать строительство. Определите, не возникнет ли разрыв между суммой, доступной на покупку участка, и средствами, необходимыми для строительства.
- Финансирование продавцом: сравните ставку и условия погашения, проверьте положение продавца в реестре прав на недвижимость, наличие дополнительного обеспечения, гарантий и страхования. Это составляющие риска и стоимости сделки, а не второстепенные детали.
- Изменение планов: спросите, как будет устроено финансирование, если строительство задержится или планы изменятся. Один из возможных вариантов — отдельный кредит на землю с последующим оформлением кредита на строительство; другой — структура с единым закрытием сделки или переходом от строительного кредита к постоянной ипотеке, если это позволяют сроки и планы.
Финансирование земли должно соответствовать срокам строительства: кредит на строительство может подойти покупателям, готовым начать стройку в ближайшее время, тогда как кредит на землю или финансирование продавцом могут быть практичнее, если вы собираетесь владеть участком, пока принимаете решение. Не соглашайтесь на покупку, пока в письменных условиях ясно не указано, как задержка, пересмотр планов или перерыв между финансированием покупки земли и строительством повлияют на ваш кредит.
Когда финансирование земли может не соответствовать плану?
План финансирования покупки земли может оказаться неудачным, если кредит не покрывает ожидаемый покупателем этап проекта или покупатель не готов выполнить условия кредита. Отдельный кредит на землю может оплатить участок, но не строительство, поэтому покупателям, возможно, придётся отдельно подавать заявку на строительный кредит; в свою очередь, кредит на строительство может быть преждевременным, если проект ещё не утверждён и чёткого плана начала работ нет.
- Отдельный кредит на землю: проверьте, покрывает ли он только покупку участка. Если затем планируется строительство, уточните, потребуется ли отдельная заявка и доступна ли структура с единым закрытием сделки или переходом от строительного кредита к постоянной ипотеке с учётом сроков и планов покупателя.
- Кредит на строительство: он может не подойти покупателю, который ещё не утвердил проект или не определил чёткий путь к началу строительства. Предполагаемый этап финансирования не менее важен, чем рекламируемая ставка.
- Финансирование продавцом: ипотека VTB (vendor take-back) — это всё равно ипотечный кредит, а не неформальный способ обойти стандартную процедуру. Проверьте очередность залога, наличие обеспечения помимо земли, гарантии, страхование и письменные условия договора купли-продажи.
Сравнивайте каждый вариант по общей стоимости, обязательствам по погашению и фактическому назначению кредита, а не только по рекламируемой ставке. Важно выяснить, покрывает ли кредит нужный покупателю этап — от приобретения и владения землёй до финансирования строительства, — и не придётся ли полагаться на неподтверждённую возможность получить отдельный кредит позже.
Часто задаваемые вопросы
Кредит на землю — это то же самое, что кредит на строительство?
Можно ли купить землю сейчас, а построить позже?
Что проверить при финансировании продавцом?
Подходит ли бизнес-кредит с фиксированным сроком для покупки земли?
Главное
- Финансирование земли может быть оформлено как кредит на землю, финансирование продавцом или заём, связанный со строительством; подходящий вариант зависит от этапа проекта.
- Покупателю, который планирует скоро строить, стоит сравнить финансирование строительства с отдельным кредитом на землю.
- При оформлении ипотеки VTB нужно проверить очередность залога, обеспечение, гарантии, страхование и письменные условия.
- Сравнивайте фактические ставки, комиссии, графики погашения и разрешённые цели кредита; в предоставленных материалах нет стандартных ценовых ориентиров или ставок.
Источники
- isellbendoregon.com — «Разъяснение вариантов финансирования для покупателей земли — I Sell Bend Oregon»
- barbarianlaw.ca — «Ипотека VTB: когда имеет смысл финансирование продавцом — Barbarian Law»
- ipsnews.net — «Оценка вариантов финансирования: когда карта с низкой ставкой выгоднее кредита — Business»
- venturemagazine.net — «Бизнес-кредиты с фиксированным сроком: когда такое финансирование подходит растущим компаниям»
