На эскроу-счёте хранятся деньги для завершения сделки с недвижимостью, пока не будут выполнены оговорённые условия. В зависимости от сделки средства могут покрывать такие расходы, как налоги, страховка и другие затраты на закрытие, после чего их перечисляют надлежащему получателю.
Понимание того, куда направляются деньги и кто контролирует их перечисление, помогает разобраться в расходах на закрытие сделки. В этом руководстве объясняется, какую роль играют эскроу-счета и что покупателям следует проверить до перевода средств.
| Характеристика | Эскроу до закрытия сделки | Ипотечный эскроу после закрытия сделки |
|---|---|---|
| Назначение | Хранение задатка и средств на закрытие сделки | Оплата регулярных расходов на недвижимость |
| Упомянутые средства | Задаток, первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки | Ежемесячные взносы из ипотечного платежа |
| Кто управляет счётом | Держатель эскроу-счёта; предоставленные материалы не уточняют, кто именно | Кредитор или обслуживающая организация |
| Основные получатели или счета | Продавец получает перечисленные средства на закрытие сделки | Счета за налог на недвижимость и страхование жилья |
| Проверка или перечисление | Средства перечисляют после выполнения условий закрытия сделки | Кредитор анализирует счёт ежегодно |
- 1 ежегодная проверка Указанная периодичность анализа ипотечного эскроу-счёта кредитором
- 3 категории расходов Налоги на недвижимость, страхование жилья и, если применимо, ипотечное страхование
- 2 этапа эскроу Средства на сделку до её закрытия и оплата ипотечных счетов после закрытия
Что хранится на эскроу-счёте до завершения продажи недвижимости?
Задаток
До завершения продажи недвижимости на эскроу-счёте могут храниться деньги, внесённые покупателем в качестве задатка. Такой счёт до закрытия сделки позволяет держать депозит у нейтрального лица, а не передавать его продавцу до завершения сделки. Национальная ассоциация риелторов США (National Association of REALTORS®) описывает итоговый осмотр перед закрытием сделки, во время которого покупатель проверяет, соответствует ли состояние недвижимости договорённостям.
Средства на закрытие сделки
При закрытии сделки на эскроу-счёт также могут внести оставшуюся часть первоначального взноса и расходы на закрытие сделки, а затем перечислить их продавцу после выполнения условий сделки. Эскроу-счёт до закрытия сделки отличается от ипотечного эскроу-счёта: после закрытия кредитор или обслуживающая организация может ежемесячно собирать средства на налоги на недвижимость и страхование жилья и оплачивать эти счета в установленные сроки.
Как при закрытии сделки покупателю перечисляют деньги с эскроу-счёта?
После выполнения условий закрытия сделки с эскроу-счёта продавцу перечисляют оставшуюся часть первоначального взноса покупателя и средства на оплату расходов по сделке. До этого момента деньги временно хранятся, чтобы обеспечить завершение продажи; после закрытия сделки этот счёт не используют для оплаты счетов покупателя.
Два разных этапа эскроу
Во время продажи на эскроу-счёте хранятся деньги — от момента внесения задатка покупателем до завершения сделки. Перечисление средств зависит от выполнения условий закрытия сделки; предоставленные материалы не указывают стандартный срок в днях.
После закрытия сделки ипотечный эскроу-счёт выполняет другую функцию: покупатель может ежемесячно вносить на него деньги вместе с ипотечным платежом, чтобы кредитор или обслуживающая организация вовремя оплачивали налоги на недвижимость и страхование жилья. Эти регулярные взносы не связаны с оставшейся частью первоначального взноса и расходами на закрытие сделки, которые перечисляют продавцу.
Кто управляет ипотечным эскроу-счётом после закрытия сделки?
После закрытия сделки ипотечным эскроу-счётом управляет кредитор или обслуживающая организация: они собирают часть каждого ежемесячного ипотечного платежа и используют эти деньги для оплаты определённых расходов на недвижимость. Этот счёт отличается от эскроу-счёта до закрытия сделки, на котором хранится задаток до завершения продажи жилья.
Ежемесячный платёж владельца жилья включает взносы на налоги на недвижимость и страхование жилья; при необходимости в него может входить и ипотечное страхование. Когда наступает срок оплаты этих счетов, обслуживающая организация использует средства с эскроу-счёта, а не передаёт их продавцу и не просит владельца жилья каждый раз оплачивать счета отдельно от ежемесячного ипотечного платежа.
Кому принадлежат средства на эскроу-счёте?
Деньги на ипотечном эскроу-счёте, как правило, принадлежат владельцу жилья, но предназначены для оплаты расходов на недвижимость, для которых открыт счёт. Pennymac и Wells Fargo указывают, что кредитор или обслуживающая организация собирают ежемесячные взносы и используют средства со счёта для своевременной оплаты счетов, связанных с жильём.
Какие документы подтверждают, куда направили деньги на закрытие сделки?
При закрытии сделки
Документы по закрытию сделки и подтверждения операций помогают понять, как распределили ваши средства и были ли они приняты или перечислены. Проверьте суммы, указанные в документах для первоначального взноса и расходов на закрытие сделки, а затем сравните их с предоставленными вами средствами. В доступных материалах не назван единый обязательный документ или формат квитанции, поэтому сверьте получателя и сумму с имеющимися у вас записями.
- Документы по закрытию сделки: Сверьте указанные суммы первоначального взноса и расходов на закрытие сделки с предоставленными вами средствами.
- Подтверждение операции или квитанция: Сохраните документы, подтверждающие приём или перечисление средств, и сверьте указанные в них сумму и получателя с данными о закрытии сделки.
После закрытия сделки
Ипотечная выписка поможет отслеживать отдельные регулярные взносы на эскроу-счёт после закрытия сделки. Сверяйте ежемесячный взнос с доступной информацией об оплате налогов на недвижимость или страховых взносов: эти платежи отличаются от средств на первоначальный взнос и расходы по сделке. Храните документы о закрытии сделки вместе с последующими выписками, чтобы сравнивать первоначальное распределение средств с дальнейшими операциями по счёту.
Что меняет ежегодный анализ эскроу-счёта?
Ежегодный анализ эскроу-счёта позволяет проверить, достаточно ли кредитор собирает ежемесячно, чтобы покрывать ожидаемые расходы по ипотечному эскроу-счёту; по его итогам ежемесячный взнос может измениться. Анализ охватывает регулярные расходы, например налоги на недвижимость и страхование жилья, которые кредитор оплачивает со счёта в установленные сроки.
Этот анализ не касается разового задатка покупателя, который хранится на эскроу-счёте до закрытия сделки. После закрытия сделки ежемесячные взносы на эскроу-счёт включаются в ипотечный платёж и резервируются для текущих расходов на недвижимость.
Ежемесячные взносы рассчитываются на основе предполагаемых расходов, поэтому проверка кредитора может показать, что сумму нужно скорректировать. В предоставленной информации не указаны точная дата ежегодной проверки, формула расчёта или стандартный порог для излишка либо нехватки средств, поэтому не следует исходить из того, что такие правила существуют.
В каких случаях с эскроу могут возникнуть недоразумения или нехватка средств?
Недоразумения могут возникнуть из-за того, что одним и тем же словом называют два разных счёта: на одном до закрытия сделки хранятся задаток и другие средства, а на ипотечный эскроу-счёт после закрытия сделки поступают деньги для оплаты налогов на недвижимость и страховки. Счёт до закрытия сделки — часть процесса покупки жилья; счёт после закрытия пополняется за счёт ежемесячных ипотечных платежей и используется для оплаты счетов в установленный срок.
Остаток на ипотечном эскроу-счёте предназначен для расходов на недвижимость, а не для второго первоначального взноса или сбережений на любые цели. Хотя средства, как правило, принадлежат владельцу жилья, кредитор или обслуживающая организация хранит их для оплаты ожидаемых налогов на недвижимость и страховки жилья, а также ипотечного страхования, если оно предусмотрено.
Почему важна ежегодная проверка
Ежемесячные взносы на эскроу-счёт рассчитываются исходя из ожидаемых счетов, поэтому ежегодный анализ важен, если расходы изменились. Если собранная сумма больше не соответствует предполагаемым расходам, во время проверки кредитор оценивает остаток и необходимые взносы. Доступная информация не устанавливает единого срока перечисления средств, обязательного названия документа или общего правила для счетов; уточните у кредитора или обслуживающей организации условия, применимые к вашему счёту.
Часто задаваемые вопросы
Кто оплачивает налог на недвижимость с ипотечного эскроу-счёта?
Включает ли ипотечный эскроу страхование жилья?
Как часто кредитор проверяет ипотечный эскроу-счёт?
Главное
- До закрытия сделки на эскроу-счёте могут храниться задаток и средства на её завершение, пока не будут выполнены условия продажи.
- Оставшуюся часть первоначального взноса и расходы на закрытие сделки при завершении сделки перечисляют продавцу.
- После закрытия сделки с ипотечного эскроу-счёта, которым управляет кредитор или обслуживающая организация, оплачивают налоги на недвижимость и страхование жилья.
- Кредитор проверяет ипотечный эскроу-счёт ежегодно; в предоставленных источниках не указан единый порог для корректировки взносов.
Источники
- Pennymac — «Объяснение принципов работы ипотечных эскроу-счетов»
- frameworkhomeownership.org — «Простые ответы на распространённые вопросы об эскроу — блог Framework»
- wellsfargo.com — «Что такое эскроу-счёт и как он работает?»
- nar.realtor — «Что такое эскроу-счёт?»
- U.S. Bank — «Что такое эскроу-счёт и как он работает»
