Кредиты FHA — это ипотека, застрахованная Федеральным жилищным управлением США (FHA). Право на нее зависит от таких факторов, как кредитная история, доход и характеристики жилья. При соблюдении установленных требований заемщик может внести первоначальный взнос всего 3.5%, однако к расходам также добавится ипотечное страхование.
Благодаря этому кредит FHA может быть доступнее, но в долгосрочной перспективе увеличивает стоимость займа. Чтобы решить, подходит ли вам такая ипотека, важно разобраться в требованиях к заемщику, правилах внесения первоначального взноса и условиях страхования.
| Параметр | Минимум или ставка | К чему относится |
|---|---|---|
| Минимальный первоначальный взнос | 3.5% | Кредитный рейтинг не ниже 580 |
| Минимальный первоначальный взнос | 10% | Кредитный рейтинг от 500 до 579 |
| Минимальный кредитный рейтинг | 500 | Минимум FHA; требования кредитора могут быть строже |
| Первоначальная страховая премия | 1.75% | Базовая сумма кредита |
- 3.5% Обычный минимальный первоначальный взнос по кредиту FHA для заемщика с кредитным рейтингом не ниже 580
- 10% Обычный минимальный первоначальный взнос по кредиту FHA для заемщика с кредитным рейтингом от 500 до 579
- 1.75% Стандартная первоначальная страховая премия по ипотеке FHA в процентах от базовой суммы кредита
- $3,500 Первоначальная страховая премия по ставке 1.75% при базовой сумме кредита $200,000
Что покрывает ипотечное страхование FHA?
Ипотечное страхование FHA защищает участвующих частных кредиторов от убытков в случае, если заемщик перестанет платить по кредиту. Оно не страхует заемщика от пропущенных платежей и не делает FHA кредитором. Федеральное жилищное управление США, которое курирует Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD), страхует ипотечные кредиты, выданные частными кредиторами, а заемщик платит страховые премии.
Сравните полную стоимость ипотеки
Сравнивая кредит с ипотечной страховкой FHA с другими предложениями, учитывайте не только первоначальный взнос. Страховая премия — это расход заемщика, хотя страховая защита предназначена для кредитора. Сопоставьте следующие условия:
- Процентная ставка: ставка по кредиту, застрахованному FHA, и ставки по каждому альтернативному предложению.
- Комиссии: сборы, предусмотренные каждым предложением.
- Стоимость ипотечного страхования: страховые премии по кредиту FHA и любым конкурирующим предложениям.
- Первоначальный взнос: учитывайте его как одну из составляющих общей стоимости, а не как единственный показатель доступности кредита.
Каков первоначальный взнос по кредиту FHA?
Обычно первоначальный взнос по кредиту FHA составляет 3.5% для заемщиков с кредитным рейтингом не ниже 580 и 10% — для заемщиков с рейтингом от 500 до 579. Необходимая сумма зависит от кредитного рейтинга заемщика, а кредитор может предъявлять более строгие требования, чем минимальные стандарты FHA.
Кредитный рейтинг и минимальный взнос
- Кредитный рейтинг 580 и выше: широко применяемый минимальный первоначальный взнос по программе FHA составляет 3.5% от цены покупки.
- Кредитный рейтинг от 500 до 579: широко применяемый минимальный первоначальный взнос составляет 10%.
- Кредитный рейтинг ниже 500: заемщик не соответствует минимальному требованию FHA к кредитному рейтингу.
При покупке жилья за $250,000 первоначальный взнос в размере 3.5% составит $8,750, а взнос в размере 10% — $25,000. В эти суммы входит только первоначальный взнос; расходы на закрытие сделки и прочие затраты оплачиваются отдельно.
Прежде чем планировать бюджет исходя из минимального взноса в 3.5%, уточните требования кредитора: он может предъявлять более строгие требования к кредитному рейтингу или андеррайтингу, чем FHA. Это может повлиять как на право получить кредит, так и на сумму, которую нужно внести сразу.
Кто и какое жилье могут соответствовать требованиям для кредита FHA?
Кредит с ипотечной страховкой FHA может подойти заемщику, который покупает жилье для постоянного проживания и соответствует требованиям кредитора к оценке заявки и требованиям Федерального жилищного управления США. Заявка подается через кредитора, одобренного FHA; одобрение FHA не заменяет проверку заявки самим кредитором.
Финансирование FHA обычно предназначено для жилья, в котором заемщик будет постоянно проживать, а не для недвижимости, приобретаемой исключительно в качестве инвестиции. Жилье также должно пройти оценку FHA и соответствовать минимальным требованиям к стоимости, базовой безопасности, защищенности и техническому состоянию.
Проверьте лимит кредита для местоположения жилья
Лимиты ипотечных кредитов FHA различаются в зависимости от округа и типа недвижимости, поэтому единого максимума для всей страны не существует. Прежде чем оценивать возможную сумму кредита, проверьте актуальные лимиты FHA, установленные HUD для нужного округа и типа жилья.
Как первоначальная и ежегодные страховые премии FHA влияют на стоимость кредита?
Ипотечное страхование FHA включает первоначальную премию, увеличивающую расходы на оформление кредита, и ежегодную премию, которую обычно взимают ежемесячно вместе с платежами по кредиту. Первоначальную премию можно уплатить при закрытии сделки или включить в сумму кредита, а размер ежегодной зависит от условий займа.
Первоначальная премия
Стандартная первоначальная страховая премия по ипотеке FHA (UFMIP) составляет 1.75% от базовой суммы кредита. При базовой сумме кредита $200,000 она равна $3,500. Заемщик может уплатить UFMIP при закрытии сделки или добавить ее к ипотечному кредиту. Если включить премию в сумму кредита, остаток долга увеличится, а со временем может вырасти и сумма уплаченных процентов.
Ежегодная премия
Ежегодную страховую премию по ипотеке (MIP) обычно взимают равными ежемесячными платежами. Применяемая ставка зависит, в частности, от срока кредита, его суммы и соотношения кредита к стоимости недвижимости. Чтобы узнать размер премии по своему кредиту, заемщику следует проверить актуальную таблицу HUD и расчет стоимости кредита от кредитора.
В каких случаях ипотечное страхование FHA может оказаться невыгодным?
Сравнивайте полную стоимость, а не только первоначальный взнос.
Кредит FHA может оказаться невыгодным, если меньшая сумма, необходимая для оформления, приводит к более высоким совокупным расходам на кредит и страхование, чем обычная ипотека. При первоначальном взносе 3.5% остаток задолженности будет больше, чем при более высоком взносе, а заемщики FHA также платят за ипотечное страхование. Сравнивайте предполагаемые общие платежи с расчетом по обычной ипотеке, а не только сумму, которую нужно внести при закрытии сделки.
- Первоначальный взнос: сопоставьте вариант FHA с взносом 3.5% с первоначальным взносом, предусмотренным предложением по обычной ипотеке.
- Страхование в долгосрочной перспективе: по многим кредитам FHA с первоначальным соотношением суммы кредита к стоимости недвижимости выше 90% ежегодная MIP взимается в течение всего срока ипотеки. Учтите эти долгосрочные расходы при сравнении.
Учитывайте первоначальную премию и условия отмены страхования.
Первоначальную страховую премию FHA в размере 1.75% (UFMIP) можно включить в сумму кредита, а не полностью уплачивать наличными при закрытии сделки. Однако в этом случае премия увеличит долг и может повысить сумму задолженности. При оценке полной стоимости кредита сравните оба варианта оплаты.
Не рассчитывайте, что дополнительные платежи автоматически отменят MIP по кредиту FHA. Возможность отмены зависит от условий кредита и применимых правил FHA. Прежде чем считать дополнительные выплаты в счет основного долга способом избавиться от страхования, проверьте правила, действующие для конкретного кредита.
Что заемщику следует проверить перед подачей заявки?
Перед подачей заявки на кредит FHA попросите кредитора, одобренного FHA, предоставить письменный расчет стоимости кредита (Loan Estimate), уточните его требования к кредитному рейтингу, проверьте применимый лимит HUD и требования к жилью, а затем сравните предложение с обычной ипотекой на сопоставимых условиях.
В Loan Estimate должны быть указаны процентная ставка, расходы на закрытие сделки, первоначальная страховая премия по ипотеке (UFMIP) и предполагаемая ежемесячная премия за ипотечное страхование (MIP). Попросите кредитора подтвердить требования к кредитному рейтингу: пороговые значения FHA — 580 и 500 — не гарантируют одобрения, поскольку решение по вашей заявке принимает кредитор.
Лимит ипотечного кредита HUD для конкретного округа поможет проверить, укладывается ли планируемая сумма займа в лимит FHA для местоположения жилья. Уточните у кредитора, соответствуют ли недвижимость и предполагаемое использование требованиям FHA. Для корректного сравнения стоимости запросите расчет по обычной ипотеке с той же ценой покупки, первоначальным взносом и предполагаемым сроком владения.
- Кредит FHA: оцените указанную UFMIP и предполагаемую ежемесячную MIP наряду со ставкой и расходами на закрытие сделки.
- Обычная ипотека: сравните ставку и расходы с предложением FHA, используя ту же цену покупки, первоначальный взнос и срок владения.
Часто задаваемые вопросы
Выдает ли FHA ипотечные кредиты покупателям жилья напрямую?
Каков минимальный первоначальный взнос по программе FHA?
Какова первоначальная страховая премия по ипотеке FHA?
Отменяется ли ипотечное страхование FHA автоматически?
Главное
- FHA страхует кредиты участвующих кредиторов, но не выдает ипотеку напрямую.
- Обычно минимальный первоначальный взнос FHA составляет 3.5% при кредитном рейтинге 580 и выше и 10% — при рейтинге от 500 до 579.
- Стандартная первоначальная страховая премия составляет 1.75% от базовой суммы кредита; на стоимость также влияет ежегодная MIP.
- Проверьте лимит HUD для соответствующего округа и сравните Loan Estimate с предложением по обычной ипотеке.
